Hướng dẫn cách tính thuế cho thuê nhà, văn phòng

Giới thiệu

1. Thuế cho thuê nhà là thuế gì?

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng với hoạt động cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm. Mức thuế suất là 5%.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Cũng áp dụng với doanh thu trên 100 triệu đồng/năm. Mức thuế suất là 5%.
• Lệ phí môn bài: Tùy vào mức doanh thu, người cho thuê nhà có thể phải nộp lệ phí môn bài hàng năm từ 300.000 – 1.000.000 đồng.

2. Các quy định pháp lý về cách tính thuế cho thuê nhà

2.1 Căn cứ pháp lý

Điều 4. Nguyên tắc tính thuế

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

c) Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

• Thuế GTGT: 5%
• Thuế TNCN: 5%

• Doanh thu thực tế để nộp thuế sẽ tính trên số tháng thực tế cho thuê.
• Tuy nhiên, để xem có phải nộp thuế hay không, vẫn phải so với ngưỡng 100 triệu/năm (tức là doanh thu 1 năm tính trung bình, không chỉ xét vài tháng cho thuê). Đây là quy định để tránh việc chia nhỏ thời gian thuê nhằm trốn thuế.
• Ví dụ: Bạn cho thuê nhà với giá 15 triệu/tháng trong 6 tháng, tổng doanh thu = 90 triệu. Tuy dưới 100 triệu, nhưng nếu cơ quan thuế xác định bạn có nhiều hợp đồng cho thuê khác, thì sẽ cộng dồn để xét ngưỡng.

2.2 Cách tính thuế thuê nhà

Điều 10. Căn cứ tính thuế

3. Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này.

Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư này.

• Số thuế GTGT phải nộp khi cho thuê nhà ở được tính theo công thức sau:
    Số thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
• Sổ thuế TNCN phải nộp khi cho thuê nhà ở được tính theo công thức sau:
    Số thuế TNCN = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
• Công thức tính thuế thuê nhà có thể hiểu:
    Tổng thuế phải nộp = Doanh thu x 10%

Ví dụ 1: Cho thuê nhà 12 tháng, trên 100 triệu

• Thuế GTGT = 144 triệu x 5% = 7.200.000
• Thuế TNCN = 144 triệu x 5% = 7.200.000

Ví dụ 2: Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm

Ví dụ 3: Cho thuê 6 tháng, thu vượt 100 triệu

• Thuế GTGT = 120 triệu x 5% = 6.000.000
• Thuế TNCN = 120 triệu x 5% = 6.000.000

Ví dụ 4: Nhận tiền một lần cho hợp đồng 2 năm

• Thuế GTGT = 180 triệu x 5% = 9.000.000
• Thuế TNCN = 180 triệu x 5% = 9.000.000

3. Cách kê khai thuế cho thuê nhà

3.1 Khi nào phải khai thuế cho thuê nhà

Điều 9. Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

• Cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi
• Cho thuê xe, tàu, máy móc, thiết bị (không kèm người điều khiển)
• Cho thuê tài sản khác như biển quảng cáo, quyền sử dụng đất...

3.2 Cách kê khai thuế cho thuê nhà

3.2.1 Cá nhân tự kê khai và nộp thuế

• Chọn kê khai theo từng lần phát sinh, theo năm hoặc theo hợp đồng.
• Nếu bên thuê trả tiền trước nhiều năm, vẫn phải tính doanh thu bình quân theo từng năm để xác định mức thuế.

• Tờ khai mẫu 01/TTS và phụ lục 01-1/BK-TTS
• Hợp đồng thuê, CMND/CCCD, sổ đỏ (nếu yêu cầu)

3.2.2 Tổ chức thuê nộp thuế thay

• Không áp dụng nếu bên thuê là cá nhân.
• Doanh nghiệp kê khai theo tháng, quý hoặc từng lần thanh toán, tùy theo thời điểm hợp đồng.

3.2.3 Ủy quyền cho người khác kê khai, nộp thay

• Có giấy ủy quyền hợp lệ
• Người được ủy quyền sẽ kê khai và nộp thuế theo đúng quy định tại Luật Quản lý thuế 2019 và Thông tư 40/2021/TT-BTC

4. Hướng dẫn cách nộp thuế cho thuê nhà

4.1 Thời hạn tự kê khai thuế cho thuê nhà

Điều 14. Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

• Khai theo từng lần phát sinh thanh toán: Chậm nhất 10 ngày kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán
• Khai theo năm dương lịch: Chậm nhất ngày 31/01 của năm kế tiếp
• Ví dụ: Hợp đồng thuê 2 năm từ 01/6/2024, thanh toán mỗi 6 tháng
  • Nếu khai theo từng lần thanh toán thì
    • Đợt 1: hạn nộp 10/6/2024
    • Đợt 2: hạn nộp 10/12/2024
  • Nếu khai theo năm → hạn nộp hồ sơ cho năm 2024 là 31/01/2025

4.2 Cách nộp thuế cho thuê nhà

Bước 1: Đăng nhập hệ thống

• Truy cập và đăng nhập vào trang Thuế điện tử
• Chọn mục Cá nhân → đăng nhập bằng mã số thuế và mật khẩu

Bước 2: Tạo tờ khai mới

• Vào menu Khai thuế → chọn Khai thuế cho thuê tài sản
• Chọn Tờ khai 01/TTS theo Thông tư 40/2021/TT-BTC → nhấn Tiếp tục

Bước 3: Khai kỳ thanh toán đầu tiên

• Chọn Tờ khai chính thức
• Hình thức kê khai: chọn Lần thanh toán
• Nhập khoảng thời gian kỳ kê khai đầu

Bước 4: Khai thông tin hợp đồng

• Bấm vào 01/ĐK-TTS – Bảng kê hợp đồng thuê
• Điền thông tin: bên thuê, loại tài sản, địa chỉ nhà, diện tích, giá thuê/tháng, thời gian hợp đồng, kỳ thanh toán...

Bước 5: Điền thông tin vào Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản:

• [06a] Loại hợp đồng: chọn theo thực tế (có thể là hợp đồng dân sự, thương mại...)
• [07] Bên thuê: ghi họ tên người thuê nếu là cá nhân, hoặc tên công ty nếu là doanh nghiệp
• [08] Mã số thuế bên thuê: không bắt buộc, có thể để trống nếu bên thuê là cá nhân
• [09]/[10] Loại tài sản: Chỉ chọn 1 loại phù hợp
  • Nếu cho thuê nhà, mặt bằng, văn phòng → tích [09] Bất động sản
  • Nếu cho thuê xe, máy móc... → tích [10] Động sản
• [11] Số hợp đồng: điền số hợp đồng. Nếu không có, ghi “Không số”
• [12] Ngày ký hợp đồng: điền đúng ngày hai bên ký kết hợp đồng
• [13] Mục đích thuê: chọn 1 trong các mục như:
  • Văn phòng, Để ở, Kinh doanh nhà hàng, Siêu thị, Cửa hàng, Kho bãi...
  • Nếu không có sẵn mục phù hợp → chọn “Khác”
• [14] Đầu tư xây dựng: nếu bên thuê có xây dựng, sửa chữa nhà thì tick chọn; nếu không thì để trống
• [15a] Địa chỉ cho thuê: điền địa chỉ cụ thể căn nhà hoặc mặt bằng đang cho thuê
• [15b] Phường/xã: chọn tên phường/xã nơi có bất động sản cho thuê
• [16] Diện tích thuê: điền diện tích mặt bằng, nhà (m²) đang cho thuê
• [17], [18] Thời hạn hợp đồng: điền toàn bộ thời gian thuê (VD: 15/01/2024 – 14/01/2026)
• [17a] Kỳ thanh toán: ghi số tháng thanh toán/lần (VD: 3 tháng/lần → điền 3)

Bước 6: Xác nhận kỳ thanh toán

• Hệ thống sẽ hỏi: "Bạn vừa thay đổi kỳ thanh toán, bạn có muốn thay đổi các dòng kỳ thanh toán của hợp đồng không?"
• Chọn “OK” để hệ thống tự động chia kỳ thanh toán theo đúng thời hạn thuê đã khai.

Bước 7: Điền giá cho thuê

• Tại ô [19], bạn điền giá thuê mỗi tháng đã bao gồm thuế.
• Nếu giá thuê ổn định trong suốt thời gian thuê, chỉ cần điền 1 dòng.
• Nếu giá thay đổi từng kỳ, bạn cần chia theo khoảng thời gian cụ thể.
• Lưu ý: Nếu hợp đồng ghi giá chưa bao gồm thuế, bạn lấy giá đó chia 0,9 để ra giá bao gồm thuế.

Bước 8: Chọn xác nhận tài sản thuê

• Tại ô [23], tick chọn ô đầu tiên để xác nhận thông tin tài sản cho thuê.

Bước 9: Xác định trạng thái hợp đồng

• Tại ô [27], chọn trạng thái là "Hợp đồng khai lần đầu".
• Hệ thống sẽ tạo mã hợp đồng tự động, bạn cần copy và lưu lại mã này để sử dụng cho những kỳ khai thuế tiếp theo.

Bước 10: Hoàn thành khai báo

• Chọn Hoàn thành kê khai để chuyển sang bước nộp tờ khai.

Bước 11: Kiểm tra tờ khai

• Màn hình sẽ hiện lại Tờ khai 01/TTS.
• Kéo xuống kiểm tra lại doanh thu, thuế GTGT (5%) và thuế TNCN (5%) đã được tính đúng chưa.

Bước 12: Kết xuất tờ khai XML

• Nhấn Kết xuất XML để lưu tờ khai trên máy tính, chuẩn bị nộp online.

Bước 13: Nộp tờ khai

• Nhấn nút Nộp tờ khai để gửi hồ sơ kê khai thuế cho thuê nhà lên hệ thống thuế điện tử.

Bước 14: Đính kèm hợp đồng thuê

• Tại phần Nhập số tệp hợp đồng tải lên, điền:
  • Số 1 nếu hợp đồng là file PDF;
  • Số ảnh nếu hợp đồng được chụp lại.
• Chọn Đính kèm hợp đồng → chọn tệp trên máy tính.
• Nhập mã kiểm tra và mã OTP được gửi tới số điện thoại đăng ký.

5. Các trường hợp được miễn thuế cho thuê nhà

5.1 Doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm

• Cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch ≤ 100 triệu đồng.
• Doanh thu được xác định trên tất cả hợp đồng cho thuê nhà, không phân biệt một hay nhiều căn.
• Trường hợp bên thuê trả tiền trước nhiều năm thì doanh thu phải được phân bổ đều theo năm để xác định ngưỡng miễn thuế.

5.2 Cho thuê ngắn hạn, không đủ 12 tháng/năm

• Nếu hoạt động cho thuê không kéo dài đủ 12 tháng nhưng doanh thu tính theo trung bình năm ≤ 100 triệu đồng, vẫn được miễn thuế.
• Ví dụ dễ hiểu: Bạn cho thuê nhà 6 tháng với giá 12 triệu/tháng → tổng 72 triệu/năm → thuộc diện miễn thuế.

5.3 Cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu

• Nếu hợp đồng đã ký nhưng bên thuê không trả tiền, hoặc thời gian thuê chưa bắt đầu → chưa phát sinh doanh thu thì chưa tính vào ngưỡng thuế.

5.4 Hộ gia đình không kinh doanh thường xuyên

• Cá nhân/hộ gia đình không hoạt động kinh doanh thường xuyên và cho thuê nhà duy nhất 1 lần/năm, doanh thu thấp → được miễn theo nguyên tắc ngưỡng thu nhập.

• Miễn thuế không có nghĩa là không phải kê khai: Bạn vẫn cần khai thuế để cơ quan thuế xác định doanh thu có thuộc diện miễn hay không.
• Nếu khai sai, không kê khai mà bị phát hiện thì vẫn bị xử phạt như nộp thiếu thuế.

6. Những câu hỏi thường gặp

6.1. Cho thuê nhà dưới 8 triệu/tháng có phải nộp thuế không?

6.2. Thuế cho thuê nhà ai nộp – bên thuê hay bên cho thuê?

6.3. Thuế cho thuê nhà nộp mấy lần?

6.4. Không nộp thuế cho thuê nhà có bị phạt không?

• Xử phạt hành chính
• Truy thu số thuế thiếu
• Tính lãi chậm nộp

Kết luận